Die Teilrevision des Obligationenrechts betreffend Baumängel tritt am 1. Januar 2026 in Kraft (vgl. unseren Beitrag vom 2. Mai 2025). Dabei ändert sich im Wesentlichen Folgendes:
- Es gilt neu eine (längere) Rügefrist von 60 Tagen beim Grundstückkaufvertrag (Art. 219a Abs. 1 nOR) und beim Werkvertrag über ein unbewegliches Werk (Art. 367 Abs. 1bis nOR). Weiter gilt diese längere Rügefrist auch (im Kaufrecht) bei Mängeln einer Sache, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurde (Art. 201 Abs. 4 nOR), bei Mängeln eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert worden ist, sowie bei Mängeln eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist (Art. 367 Abs. 1bis a und lit. b nOR). Auch bei den drei letztgenannten Anwendungsfällen ist erforderlich, dass die Mängel der integrierten Sache bzw. des beweglichen Werks oder des Architekten-/Ingenieurwerks die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werks verursacht haben. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam. Für andere Werkverträge gilt hingegen weiterhin, dass Mängel sofort nach der Entdeckung zu rügen sind.
- Die längere 60-tägige Rügefrist gilt (nur) für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Auf Verträge, die jedoch vor dem 1. Januar 2026 vereinbart wurden, gelangen die bestehenden Bestimmungen zur Anwendung. Daher ist damit zu rechnen, dass die bestehenden Bestimmungen noch über längere Zeit parallel relevant bleiben.
- Weiter verfügen Käufer eines Grundstücks mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, nach neuem Recht über ein Nachbesserungsrecht (Art. 219a Abs. 2 nOR), wobei sich dieses Recht auf die Baute (nicht auf das Grundstück) bezieht.
- Bei Bauwerkverträgen wird in der Praxis häufig die SIA-Norm 118 als Allgemeine Vertragsbedingungen vereinbart. Nach Art. 179 Abs. 2 Satz 1 SIA-Norm 118 sind verdeckte Mängel, die erst nach Ablauf der Rügefrist entdeckt werden, grundsätzlich sofort nach der Entdeckung zu rügen. Für Bauwerkverträge, die nach dem 1. Januar 2026 unter Einbezug der SIA-Norm 118 vereinbart wurden, steht die sofortige Rüge (soweit der gesetzliche Anwendungsbereich der 60-Tage-Frist eröffnet ist) im Widerspruch zur 60-Tage-Rügefrist (vgl. Art. 367 Abs. 1bis nOR), weshalb auch der SIA selbst Art. 179 Abs. 2 Satz 1 SIA-Norm 118 als anpassungsbedürftig bezeichnet.