Die Erstellung von neuen Wohnungen in Gemeinden mit einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent ist nur beschränkt möglich. So sieht Art. 7 Abs. 1 des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) vor, dass in diesen Gemeinden neue Wohnungen nur bewilligt werden dürfen, wenn sie entweder als Erstwohnung (bzw. als einer im Sinne des ZWG der Erstwohnung gleichgestellten Wohnung) oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung genutzt werden. Dabei gilt eine Wohnung als touristisch bewirtschaftete Wohnung, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslichen kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird und sie entweder im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer seinen Hauptwohnsitz hat (sog. Einliegerwohnung), oder nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet wird (vgl. Art. 7 Abs. 2 lit. a und b ZWG).
In einem vor wenigen Tagen veröffentlichen Entscheid (1C_252/2022) befasste sich das Bundesgericht mit der Begrifflichkeit der Einliegerwohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG. Gegenstand des Verfahrens vor dem Bundesgericht bildete die von der Gemeinde Zermatt erteilte Baubewilligung für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit einer Erstwohnung und drei Einliegerwohnungen. Dagegen wehrten sich beschwerdeführende Personen bis vor Bundesgericht mit der Begründung, die Erteilung einer Bewilligung für eine Einliegerwohnung im Sinne des ZWG sei (bei richtiger Gesetzesauslegung) nur dann zulässig, wenn der Einliegerwohnung gegenüber der Erstwohnung eine untergeordnete Bedeutung zukomme.
Hierzu rief das Bundesgericht zunächst in Erinnerung, dass das ZWG (einzig) die Regelung der Zulässigkeit des Baus neuer Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen Änderung bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent bezwecke (vgl. Art. 1 ZWG). Daraus lasse sich die zulässige Anzahl der Einliegerwohnungen oder deren Verhältnis zur Erstwohnung nicht herauslesen (E. 4.3). Ebenso wenig ergebe sich aus der systematischen Ordnung genauere Hinweise darauf, wie viele Einliegerwohnungen zulässig seien bzw. wie deren Verhältnis zur Erstwohnung ausgestaltet sein müsse (E. 4.4). Auch den Gesetzesmaterialien fänden sich keine Anhaltspunkte, wonach der Gesetzgeber zusätzlich eine untergeordnete Bedeutung der Einliegerwohnungen vorausgesetzt habe.
Das Bundesgericht erwog, dass das beschwerdeführerische Verständnis der Norm im Widerspruch zu dem vom Gesetzgeber deklarierten Zweck von Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG stehe: Gemäss Botschaft zum ZWG sollten mit den touristisch bewirtschafteten Wohnungen «warme Betten» geschaffen und den Ortsansässigen die Möglichkeit eingeräumt werden, eine aktive Gastgeberrolle einzunehmen. Eine zwingende Unterordnung der Einliegerwohnung im Verhältnis zur Erstwohnung würde dieser Absicht weitgehend widersprechen. Zudem müsste die Erstwohnung prinzipiell eine sehr grosse Grundfläche aufweisen, damit die (in der Botschaft als grundsätzlich zulässig erachteten) vier Einliegerwohnungen noch eine untergeordnete Bedeutung einnehmen könnten. Zudem verdeutliche das strittige Bauvorhaben, dass bei einer zwingenden Unterordnung der Einliegerwohnung Personen, die selber wenig Raum beanspruchen würden, benachteiligt wären. Solchen Personen würde die Erzielung eines Erwerbseinkommens mit Einliegerwohnungen übermässig erschwert und es bestünde dabei der Anreiz, eine überdimensionierte Erstwohnung zu erstellen, um von der Einliegerwohnungen profitieren zu können, wodurch weitere Boden verbraucht würde (was wiederum den durch Art. 75b BV angestrebten Zielen, sog. «kalte Betten» zu verhindern, widerspreche) (E. 4.5.4).
Damit kam das Bundesgericht zum Schluss, dass für die Zulässigkeit einer Einliegerwohnung alleine ausschlaggebend sei, ob mit der Ausgestaltung des Bauvorhabens eine aktive Gastgeberrolle möglich sei und die Nutzung der Wohnung für «warme Betten» gewährleistet werden könne. Davon ausgehend hielt das Bundesgericht fest, dass die Vorinstanzen in zutreffender Weise von bewilligungsfähigen Einliegerwohnungen ausgegangen seien, weshalb es die Beschwerde als unbegründet abwies.