Das Bundesgericht kam im zur Publikation vorgesehenen Urteil 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024 (vgl. auch die Medienmitteilung vom 10. September 2024) zum Schluss, dass bei der Berechnung der zulässigen Mietzinserhöhung nach einer Renovation, die wertvermehrenden Investitionen zum gleichen Satz verzinst werden dürfen, wie bei der Festlegung des erlaubten Nettoertrags (bei der Überprüfung des Anfangsmietzinses). Zulässig ist demnach ein Ertrag, der den Referenzzinssatz um 2 Prozent übersteigt, solange dieser 2 Prozent oder weniger beträgt.
Im vorliegenden Fall ging es um eine 5-Zimmerwohnung in Genf, welche 2015/2016 umfassend saniert wurde. Die Vermieterin erhöhte den Mietzins in der Folge von monatlich bisher CHF 905 auf neu CHF 1420. Das von den Mietern angerufene Mietgericht (1. Instanz) kam zum Schluss, dass ein Mietzins von neu CHF 1117 gerechtfertigt sei. Das Kantonsgericht des Kantons Genf (2. Instanz) legte die zulässige Miete auf monatlich CHF 985 fest.
Das Bundesgericht hiess die dagegen erhobene Beschwerde der Vermieterin gut und legte den zulässigen Nettomietzins wie das Mietgericht auf monatlich CHF 1117 fest.
Das Bundesgericht beanstandete die vom Kantonsgericht vorgenommene Ermittlung des zulässigen Ertrages aus den wertvermehrenden Investitionen, welcher das Kantonsgericht ausgehend von einem Referenzzinssatz von 1.5 Prozent und einem Zuschlag von 0.5 Prozent auf 2 Prozent festgelegt hat. Dies entspreche der Berechnungsweise, die bis zur Praxisänderung des Bundesgerichts im Jahre 2020 zu Ermittlung des zulässigen Anfangsmietzinses anhand der Nettorendite gegolten habe (siehe BGE 147 III 14). Gemäss dieser Praxisänderung sei ein Nettoertrag zulässig, der den Referenzzinssatz um 2 Prozent übersteigt, solange der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weniger beträgt.
Das Bundesgericht hielt fest, dass diese Regelung neu auch bei der Festlegung des zulässigen Ertrages bei einer Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen gelten solle, womit sich im vorliegenden Falle eine zulässige Mietzinserhöhung von 23.5 Prozent ergäbe
Die von den Mietern kompensationsweise geltend gemachte Mietzinsreduktion aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes, ist gemäss dem Bundesgericht vorliegend nicht zu berücksichtigen, da es sich um einen indexierten Mietvertrag handelt.