Für Anfangsmietzinsen, welche den Vormietzins massiv übersteigen, gilt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Vermutung der Missbräuchlichkeit. Missbräuchliche Anfangsmietzinsen sind im Anfechtungsverfahren durch das Gericht herabzusetzen. Der Vermieter kann eine solche Herabsetzung abwenden, indem er die Vermutung der Missbräuchlichkeit im Anfechtungsprozess entkräftet. Doch wie hoch darf die durch den Vermieter zu nehmende Hürde zur Entkräftung dieser Vermutung in der Praxis angesetzt werden? Das Bundesgericht hat sich in einem diese Woche publizierten Entscheid (Urteil 4A_121/2023 vom 29. November 2023, zur Publikation vorgesehen) mit dieser Frage auseinandergesetzt.
Im Grundsatz gilt, dass der Mieter eines Wohn- oder Geschäftsraums den Anfangsmietzins nach den Voraussetzungen in Art. 270 Abs. 1 OR innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjekts bei der zuständigen Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten und dessen Herabsetzung verlangen kann. Tut der Mieter dies, trägt er grundsätzlich auch die Behauptungs- und Beweislast betreffend die Missbräuchlichkeit des Mietzinses (BGE 147 III 431 E. 3.2.1). In dieser Hinsicht kommt dem Vermieter allerdings eine Mitwirkungsobliegenheit zu. Gestützt auf diese schwächt das Bundesgericht in seiner Rechtsprechung die Behauptungs- und Beweislast des Mieters bei «massiven» Mietzinserhöhungen ab: Erhöht der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem vormaligen Mietzins um deutlich mehr als 10 % und lässt sich die Erhöhung nicht durch eine Veränderung des Referenzzinssatzes und/oder des Landesindexes der Konsumentenpreise rechtfertigen, wird die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses vermutet (BGE 147 III 431 E. 3.3). Greift die Vermutung der Missbräuchlichkeit, steht der Vermieter im Anfechtungsverfahren in der Pflicht, die Vermutung der Missbräuchlichkeit umzustossen. Dem Vermieter gelingt dies, indem dieser Indizien vorbringt, welche im konkreten Fall begründete Zweifel an der Richtigkeit dieser Vermutung wecken (BGE 147 III 431 E. 4.2 f).
Im Urteil 4A_121/2023 vom 29. November 2023 hatte das Bundesgericht zu beurteilen, ob die Vorinstanz bei der Beurteilung der Frage, ob der Vermieter im Anfechtungsprozess betreffend den Anfangsmietzins genügend starke Indizien präsentiert hatte, um die Vermutung der Missbräuchlichkeit umzustossen, zu strenge Massstäbe angewendet hatte. Durch eine Mieterin angefochten wurde ein Anfangsmietzins für eine 2-Zimmer-Altbauwohnung in der Stadt Zürich. Der Anfangsmietzins wurde mit CHF 1’060.00 (netto) durch die Vermieterin um knapp 44 % höher als der Vormietzins (CHF 738.00, netto) festgesetzt. Eine massive Erhöhung, welche die Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nach sich zieht, lag somit vor.
Ob der Anfangsmietzins missbräuchlich ist, beurteilte sich im konkreten Fall anhand des Kriteriums der Orts- und Quartierüblichkeit. Um die Vermutung der Missbräuchlichkeit des durch die Vermieterin festgesetzten Anfangsmietzinses zu entkräften, präsentierte diese daher diverse Vergleichsobjekte. Weiter berief sich die Vermieterin zur Begründung der Mietzinserhöhung bzw. des tieferen Vormietzinses auf die lange Dauer des Vormietverhältnisses, welches rund 20 Jahre dauerte, sowie auf statistische Daten. Trotz der durch die Vermieterin vorgebrachten Argumente zur Entkräftung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses, verneinte die Vorinstanz das Vorliegen begründeter Zweifel an der Missbräuchlichkeit. Das Urteil der Vorinstanz wurde durch die Vermieterin vor dem Bundesgericht angefochten, womit die vorinstanzliche Ansicht durch das Bundesgericht zu überprüfen war.
Sowohl das Bundesgericht wie auch die Vorinstanz betonten in ihren Entscheiden, dass von der Vermieterin zur Entkräftung der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses lediglich das Wecken von Zweifeln an der Richtigkeit dieser Vermutung verlangt werden kann. Dem Vermieter obliegt es im Anfechtungsverfahren entsprechend Indizien vorzubringen, welche die Richtigkeit der Missbräuchlichkeitsvermutung als zweifelhaft erscheinen lassen. Vom Vermieter hingegen nicht verlangt wird das Erbringen eines strikten Beweises der Orts- und Quartierüblichkeit des Anfangsmietzinses (E. 4.4.1 und E. 4.4.3, auch bereits BGE 147 III 431 E. 4.2).
Vor diesem Hintergrund überprüfte das Bundesgericht in einem ersten Schritt die vorinstanzlichen Erwägungen, in welchen die Vorinstanz von den 23 der durch die Vermieterin offerierten Vergleichsobjekte lediglich vier als mit dem in Frage stehenden Mietobjekt vergleichbar qualifizierte und folglich würdigte. Das Bundesgericht erachtete die Herangehensweise der Vorinstanz, welche verschiedene Vergleichsobjekte namentlich deshalb als nicht vergleichbar einstufte, weil diese nicht in demselben Quartier der Stadt Zürich gelegen waren wie das Mietobjekt der Beschwerdegegnerin, als zu streng. Auch das Aussortieren von Vergleichsobjekten aufgrund der Tatsache, wonach die Vergleichsobjekte und das Mietobjekt teilweise unterschiedlich durch Strassenlärm belastet sind, erachtete das Bundesgericht als fraglich (E. 4.4.3).
Das Bundesgericht führte weiter aus, dass auch der langen Mietdauer des Vormietverhältnisses durch die Vorinstanz nicht angemessen Rechnung getragen wurde. Bei einem lang andauernden Vormietverhältnis und bei nachweislich stark angestiegenem Mietzinsniveau im Quartier, in welchem das Mietobjekt gelegen ist, sei «wahrscheinlich», dass der Vormietzins nicht mehr dem orts- und quartierüblichen Mietzins entspricht (E. 4.5.2, auch bereits BGE 147 III 431 E. 4.3.2).
Schliesslich erwog das Bundesgericht auch eine teilweise falsche Würdigung der durch die Vermieterin präsentierten statistischen Daten durch die Vorinstanz (E. 5.3).
Zusammenfassend hat die Vorinstanz gemäss Bundesgericht die Anforderungen an die durch die Vermieterin vorzubringenden Indizien zur Entkräftung der Missbräuchlichkeitsvermutung in mehreren Aspekten überspannt (E. 4.4.2, E. 4.4.3 und E. 4.5.2). Nach Ansicht des Bundesgerichts vermochten die durch die Vermieterin präsentierten Vergleichsobjekte wie auch die lange Mietdauer des vormaligen Mietverhältnisses als Indizien zu genügen, um die Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu erschüttern (E. 5). Infolgedessen hätte es der Beschwerdegegnerin als Mieterin oblegen, den strikten Beweis der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu erbringen. Diese hatte sich im Verfahren allerdings einzig auf die Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses verlassen. Dabei hatte sie es unterlassen, vorsorglich für den Fall, dass diese Vermutung später im Prozess durch die Vermieterin umgestossen wird, den Beweis der Missbräuchlichkeit zu erbringen. Das Bundesgericht verneinte die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses und hiess die Beschwerde der Vermieterin aus diesem Grund gut (E. 7).