Zum Entschädigungsanspruch aus materieller Enteignung bei einer Auszonung

In seinem Urteil 1C_275/2022 vom 27. November 2024 befasste sich das Bundesgericht mit der Frage, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen eine Auszonung einen Entschädigungsanspruch wegen materieller Enteignung auslöst.

Dem Urteil lag der folgende Sachverhalt zugrunde:

Im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung der Gemeinde Mellingen wurden Teile eines Grundstücks aus der Bauzone entlassen und der Landwirtschaftszone zugewiesen. Hiergegen erhob eine Grundeigentümerin Beschwerde beim zuständigen Spezialverwaltungsgericht des Kantons Aargau und machte eine (entschädigungspflichtige) materielle Enteignung sowie einen Entschädigungsanspruch geltend. In seinem Urteil stellte das Spezialverwaltungsgericht des Kantons Aargau fest, dass die Zuweisung (nur) des nordwestlichen Teilstücks in die Landwirtschaftszone eine materielle Enteignung auslöse. Gegen dieses Urteil erhoben sowohl die Grundeigentümerin als auch die Einwohnergemeinde Mellingen Beschwerden beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau. In Gutheissung der Beschwerde der Grundeigentümerin änderte es den Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts dahingehend, dass (auch) die Zuweisung des südlichen Teilstückes von der Wohnzone W2 in die Landwirtschaftszone eine entschädigungspflichtige Enteignung bewirke. Die Beschwerde der Einwohnergemeinde Mellingen wies das Verwaltungsgericht hingegen ab.

Gegen dieses Urteil erhob die Einwohnergemeinde Mellingen Beschwerde an das Bundesgericht, welches den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau mit der folgenden Begründung aufhob:

• Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 RPG liege vor, wenn der Eigentümerschaft der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt werde, die besonders schwer wiege, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen werde. Dabei sei die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache (d.h. in der Regel die Möglichkeit der Überbauung) indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen gewesen sei, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen (sog. Realisierungswahrscheinlichkeit) (E. 3).
• Eine – grundsätzlich entschädigungspflichtige – Auszonung werde angenommen, wenn ein Grundstück mit einem bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt gewesen sei und aufgrund einer Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeordnet werde. Ob die frühere Ortsplanung bereits den Anforderungen des RPG genügt habe, hänge dabei davon ab, ob sie als Ganzes und nicht bloss parzellen- oder quartierweise mit den raumplanerischen Grundsätzen vereinbar gewesen sei (E. 3.1).
• Ob das Verwaltungsgericht den Zonenplan der Gemeinde Mellingen aus dem Jahr 1996 zurecht als RPG-konform erachtet und die mit der Zonenplanrevision aus dem Jahr 2016 vorgenommene Zuweisung der beiden Grundstücksteile zur Landwirtschaftszone in berechtigter Weise als Auszonung qualifiziert habe, könne offenbleiben, da die Voraussetzungen für eine materielle Enteignung selbst bei Annahme einer Auszonung nicht gegeben seien (E. 3.5.3).
• Massgebend für die Beurteilung der Realisierungswahrscheinlichkeit seien alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten, welche die künftige Nutzungsmöglichkeit beeinflussen könnten (E. 5.1). Dabei sei vorliegend zu berücksichtigen, dass es die Grundeigentümerin gut 30 Jahre lang unterlassen habe, von ihrer Befugnis zur Überbauung Gebrauch zu machen. Zudem habe sie in freier Eigentumsbetätigung eine bauliche Nutzung der Parzelle zum Zwecke der Landwirtschaft gewählt, obwohl eine Wohn- und Gewerbenutzung gemäss Zonenplan möglich gewesen wäre (E. 5.3). Weiter falle in Betracht, dass die Grundeigentümerin nicht Alleineigentümerin des betreffenden Grundstücks sei und unter ihr und ihrem Bruder als Miteigentümer eine Uneinigkeit über die künftige Nutzung des Grundstücks bestehe (E. 5.4). Ebenfalls zu beachten sei, dass sich die erforderliche Erschliessung des Grundstücks nicht innert kurzer Frist aus eigener Kraft hätte sicherstellen lassen (E. 5.5).
• Vor diesem Hintergrund seien die Anforderungen an eine hinreichend hohe Realisierungswahrscheinlichkeit an eine Überbauung in naher Zukunft nicht erfüllt (E. 5.5).

Damit kam das Bundesgericht insgesamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen für eine materielle Enteignung aufgrund der fehlenden Realisierungswahrscheinlichkeit nicht gegebenen seien. Infolgedessen hob es den Entscheid des Verwaltungsgerichts in Gutheissung der Beschwerde auf und wies die Sache zur Neuverlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens an das Verwaltungsgericht zurück.