Der Bundesrat hat anlässlich seiner Sitzung von vergangenem Freitag, 20. September 2024, den Vorentwurf zur punktuellen Anpassung des Rechts zum Stockwerkeigentum in die Vernehmlassung geschickt (siehe Medienmitteilung des Bundesrats vom 20. September 2024). Ziel der Revision ist es, die Rechtssicherheit im Stockwerkeigentum zu stärken und die Praxistauglichkeit zu verbessern. Die Vernehmlassung dauert bis am 20. Dezember 2024.
Seit dem 1. Januar 1965 – und damit seit knapp 60 Jahren – ist das massgeblich bis heute geltende Recht des Stockwerkeigentums (Art. 712a ff. ZGB) in Kraft. Seit der Einführung des Stockwerkeigentumsrechts hat sich das Institut «Stockwerkeigentum» in vielerlei Hinsicht entwickelt. Auf Initiative von Andrea Caroni (siehe Postulat Caroni 14.3832 vom 25. September 2014 «Fünfzig Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für eine Gesamtschau», später übernommen durch Olivier Feller) beauftragte das Schweizer Parlament den Bundesrat mit der Prüfung des Anpassungsbedarfs im Recht zum Stockwerkeigentum (siehe zum Ganzen hier). In der Folge wurden Frau Prof. Dr. Bettina Hürlimann-Kaup und Herr Prof. Dr. Jörg Schmid mit der Ausarbeitung eines Gutachtens über den gesetzgeberischen Handlungsbedarf im Stockwerkeigentumsrecht beauftragt. Das Gutachten liegt seit dem 20. August 2018 vor (vorliegend: das Gutachten). Die Gutachter kamen zum Schluss, dass sich das Stockwerkeigentum «grundsätzlich bewährt hat», in einzelnen Punkten jedoch gesetzgeberischer Handlungs- und Revisionsbedarf besteht (vgl. Gutachten, S. 7 ff. und S. 69 ff.). Der Bundesrat schloss sich den Schlussfolgerungen des Gutachtens an (siehe Bericht des Bundesrats zum Postulat 14.3832 Caroni (Feller), «Fünfzig Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für eine Gesamtschau», vom 8. März 2019). Mit Annahme der Motion 19.3410 Caroni «55 Jahre Stockwerkeigentum. Zeit für ein Update» vom 22. März 2019 durch National- und Ständerat wurde der Bundesrat beauftragt, die notwendigen Änderungen der Art. 712a ff. ZGB auszuarbeiten.
Am vergangenen Freitag hat der Bundesrat nun den gestützt darauf erarbeiteten Vorentwurf für eine punktuelle Anpassung des Stockwerkeigentumsrechts in die Vernehmlassung geschickt (siehe Medienmitteilung des Bundesrats vom 20. September 2024, vorliegend: der Vorentwurf). Mit der vorgeschlagenen Gesetzesrevision werden schwerpunktmässig folgende Ziele verfolgt:
- Schliessung von Gesetzeslücken: Seit der Einführung des Stockwerk-eigentums haben sich im Stockwerkeigentum viele Themen ergeben, die in der Praxis gelebt werden, im Gesetz jedoch keine oder nur eine lückenhafte Regelung erfahren haben. Mit den nun im Vorentwurf vorgeschlagenen Bestimmungen sollen Gesetzeslücken in den Bereichen der ausschliesslichen Nutzungsrechte (Sondernutzungsrechte), dem Stockwerkeigentum «ab Plan» und auch im Bereich der Protokollierung von Beschlüssen, die mündlich anlässlich einer Stockwerkeigentümerversammlung gefasst werden (Bestätigung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach dem Protokoll bei solchen Beschlüssen konstitutive Wirkung zukommt) geschlossen werden.
- Beseitigung von Unklarheiten: Neben der Schliessung von Gesetzeslücken, sollen durch die revidierten Regelungen auch eine Reihe auslegungs- und damit diskussionsbedürftiger Gesetzesbestimmungen eine Klarstellung erfahren (namentlich in Bezug auf das Zusammenspiel von Miteigentum- und Vereinsrecht sowie im Bereich des Ausschlusses eines Stockwerkeigentümers aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft).
- Weitere, teilweise neue Regelungen: Der Vorentwurf sieht weiter Regelungen vor, mit welchen bestehende Gesetzesbestimmungen abgeändert, ergänzt oder aufgehoben werden sollen. Neu soll zum Beispiel eine Vermutung zugunsten gemeinschaftlicher Teile anstelle des Sonderrechts gelten. Weiter sind Anpassungen im Bereich der Sicherungsmittel für Beitragsforderungen, die Begründung und die Änderung von Stockwerkeigentum bzw. die Stärkung des Aufteilungsplans und für Stockwerkeigentum, das auf einem selbständigen und dauernden Baurecht errichtet wurde, geplant.
Vorgeschlagen werden zudem diverse neue Regelungen, welche das Stockwerkeigentumsrecht aktuell noch nicht kennt, jedoch aufgrund der Erfahrungen in der Stockwerkeigentumspraxis als notwendig erachtet werden. Zu nennen ist beispielsweise die in Bezug auf die Geltendmachung von Mängelgewährleistungsrechten ausgearbeitete Bestimmung. Der Vorentwurf sieht eine gesetzliche Regelung vor, mit welcher die Ausübung von Mängelgewährleistungsrechten an gemeinschaftlichen Teilen inskünftig besser koordiniert werden sollen. Für die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten (d.h. die Ausübung des Wahlrechts zwischen verschiedenen Gewährleistungsrechten, i.d.R. Nachbesserung, Wandelung oder Minderung) soll in Zukunft ein vorgängiger Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig sein (s. Art. 712lbis VE-ZGB). Gemäss Vorentwurf soll jeder Stockwerkeigentümer zudem inskünftig berechtigt sein, unter gewissen Bedingungen die Errichtung eines Erneuerungsfonds für die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu verlangen (Art. 712hbis VE-ZGB). Für sich querulatorisch verhaltene Stockwerk-eigentümer wird im Vorentwurf schliesslich für eine Gesetzesnorm plädiert, gestützt auf welche solche Stockwerkeigentümer vorübergehend vom Stimmrecht ausgeschlossen werden können sollen. Gemäss der in Art. 712obis VE-ZGB vorgeschlagenen Regelung soll der Stimmrechtsausschluss bei «systematischer Verweigerung der Zustimmung zu Beschlüssen der [Stockwerkeigentümer]Gemeinschaft» oder bei «der wiederholten Verletzung substanzieller finanzieller Pflichten» möglich werden.
Nicht sämtliche der im Gutachten angeregten und nun geprüften Änderungen fanden Eingang in den Vorentwurf. Der Bundesrat sieht für bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen, die im Interesse nur einzelner Stockwerk-eigentümer liegen, in Bezug auf Pattsituationen bei Zweiergemeinschaften und auch in Bezug auf die Beschlussfassung bei kombiniertem Stockwerkeigentum keinen Handlungsbedarf. Die Vernehmlassung wird zeigen, ob diese Themenbereiche auf Gesetzesstufe definitiv unberücksichtigt bleiben und ob die vom Bundesrat im Vorentwurf vorgeschlagenen Regelungen auf Zustimmung stossen.