Kurzzusammenfassung:
Im Urteil BGer 1C_57/2023 vom 10. Januar 2025 behandelte das Bundesgericht die Frage, ob eine im Rahmen eines Neubauprojekts in der Villenzone Suvretta in St. Moritz als «Hauswartswohnung» projektierte Wohnung als eine Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes zu werten sei.
Diese Frage hänge davon ab, ob die Nutzung als Erstwohnung realistisch sei. Sollte dies nicht der Fall sein, liege eine Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes vor. Sind die künftigen Bewohner der relevanten Erstwohnung nicht bekannt, sei die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium. Im vorliegenden Fall konnte die Bauherrin glaubhaft machen, dass sie zur ständigen Wartung und Überwachung ihrer abgelegenen Liegenschaft in der Villenzone eigenes Personal anzustellen beabsichtige. Das Bundesgericht führt zudem aus, dass auch allgemein die Nachfrage nach Erstwohnungen in St. Moritz vorhanden sei, da die Leerwohnungsquote in den letzten Jahren stark gesunken sei (auf bis zu 1.14%), während die Mietpreise für Erstwohnungen kontinuierlich gestiegen seien, was es für Erstwohnungssuchende schwierig mache, eine zahlbare Erstwohnung zu finden.
Kommentar:
Das Urteil zeigt, dass das Zweitwohnungsgesetz nicht nur Einfluss auf die eigentlichen Zweitwohnungen hat, sondern auch auf geplante Erstwohnungen. In Gemeinden mit einem hohen Zweitwohnungsanteil prüfen die Behörden jeweils gut, ob eine projektierte Erstwohnung zukünftig auch tatsächlich als Erstwohnung genutzt wird, um eine Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes zu vermeiden. Den Bauherren, die Erstwohnungenrealisieren wollen, spielen derzeit das knappe Angebot, die hohen Preise und der sehr tiefe Leerstand in den touristischen Gemeinden in die Karten. Auf Grund dieser Umstände dürfte es den Bauherren in vielen Tourismusgemeinden (wie z.B. St. Moritz) leichter fallen, eine effektive Nachfrage nach Erstwohnungen glaubhaft darzulegen (und so eine Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes zu widerlegen).
Sachverhalt und Erwägungen:
C ist Eigentümerin einer Parzelle in der Villenzone Suvretta in St. Moritz. Die Gemeinde St. Moritz bewilligte den Abbruch und Wiederaufbau des auf dieser Parzelle stehenden und als Zweitwohnung genutzten Einfamilienhauses. Im Rahmen einer Projektänderung bewilligte die Gemeinde im ersten Untergeschoss zusätzlich eine Erstwohnung für einen Hauswart.
Gegen diese Baubewilligung gingen A und B vor. Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, die projektierte Wohnung stelle eine rechtsmissbräuchliche Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes dar.
Das Bundesgericht hält in seinen Erwägungen fest, dass nach Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 Satz 1 ZWG in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20% liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden dürften. Im Jahre 2022 sei dieser Anteil in der Gemeinde St. Moritz bei 56.51% gelegen. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% seien neue Wohnungen aber weiterhin zulässig, wenn sie als Erstwohnungen genutzt würden.
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts sei von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden könnten.
Zu berücksichtigen seien je nach den Umständen des Einzelfalls die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sofern die künftigen Bewohnerinnen oder Bewohner nicht bekannt seien, sei die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium. Diesfalls müsse glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht. Sei die Nachfrage offensichtlich unzureichend, dürfe die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen würden.
Ist die Absicht bzw. Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung nicht realistisch, sei von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Um sanktioniert zu werden, müsse der Missbrauch eines Rechts, wie sich für das Zivilrecht schon aus dem Wortlaut von Art. 2 Abs. 2 ZGB ergibt, offensichtlich sein.
Im vorliegenden Fall schützte das Bundesgericht die Erwägungen der Vorinstanz, dass das Bedürfnis der Bauherrin glaubhaft erscheine, zur ständigen Wartung und Überwachung der abgelegenen Liegenschaft in der Villenzone eigenes Personal anzustellen und diesem die fragliche Wohnung vermieten zu wollen.
Im Zusammenhang mit der Nachfrage nach Erstwohnungen habe die Vorinstanz in ihrem Urteil vom 20. Dezember 2022 dargelegt, es sei notorisch, dass sich der Wohnungsmarkt im Oberengadin pandemiebedingt in den letzten zwei bis drei Jahren zugespitzt habe. Gemäss den neusten Angaben des BFS habe sich der Leerwohnungsbestand in der Gemeinde St. Moritz im Vergleich zu den Jahren 2018-2020 von über 3 % per 1. Juni 2022 auf 1.14 % reduziert. Zudem habe sich der Leerwohnungsbestand in St. Moritz zwischen dem 1. Juni 2020 und dem 10. März 2021 bei den vermieteten Wohnungen von 68 auf 30 und bei den verkauften Wohnungen von 134 auf 82 reduziert. Davon würden nur sieben Angebote Erstwohnungen darstellen.
Das Bundesgericht schützte im Ergebnis die Ansicht der Vorinstanz, dass in der Gemeinde St. Moritz eine generelle Wohnungsnot besteht und eine Nachfrage nach bezahlbaren Erstwohnungen für einen Hauswart bzw. eine Hauswartin, insbesondere im Ortsteil Suvretta, ausgewiesen ist.