Im zur Publikation vorgesehenen Urteil 4A_252/2023 vom 24. Oktober 2023 äusserte sich das Bundesgericht zur Anpassung des Mietzinses am Ende eines indexierten Mietvertrages aufgrund einer Veränderung des hypothekarischen Referenzzinssatzes. Das Bundesgericht kam dabei zum Schluss, dass sich Mieter oder Vermieter auf die Höhe des Zinssatzes zu Indexbeginn nur berufen können, wenn sie die Mietzinsanpassung innert der anwendbaren Kündigungsfrist auf Ende des indexierten Vertrages geltend machen (siehe die Medienmitteilung des Bundesgerichts vom 23. November 2023).
In konkreten Fall hatten die Mieter und die Vermieterin im Jahre 2015 einen indexierten Mietvertrag für eine 5.5-Zimmerwohnung mit einer fünfjährigen Mindestmietdauer bis 31. März 2020 abgeschlossen. Frühestens per Ablauf der Mindestmietdauer kann der Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Die Mieter ersuchten im März 2020 um eine Herabsetzung des Mietzinses auf den nächsten Kündigungstermin (d.h. per 1. Juli 2020). Als Begründung führten sie die Senkung des Referenzzinssatzes an (1.25% im März 2020 gegenüber 2.0% bei Abschluss des Mietvertrages). Das Kantonsgericht Basel-Landschaft gab den Mietern Recht und senkte den monatlichen Mietzins ab dem 1. Juli 2023 von CHF 3’500 auf CHF 3’215.
Dagegen erhob die Vermieterin Beschwerde ans Bundesgericht.
Das Bundesgericht führte zunächst aus, dass in einem Mietvertrag gestützt auf Art. 269b OR vereinbart werden könne, dass der Mietvertrag einem Index folge, sofern der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen worden sei und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen werde. Davon hätten die Parteien vorliegend Gebrauch gemacht und der Mietzins hänge während der Mindestmietdauer allein von der Indexentwicklung ab (E. 3.1).
Weiter führte das Bundesgericht unter Berufung auf die bisherige Rechtsprechung aus, dass die Parteien auf den Zeitpunkt, in dem die Indexdauer zu Ende gehe, unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen Kündigungstermin die Anpassung des Mietzinses nach der relativen Berechnungsmethode verlangen könnten. Darunter falle insbesondere auch eine Anpassung an allfällige zwischenzeitliche Entwicklungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes (E. 3.2). Allerdings könne eine solche Anpassung des Mietzinses nur auf das Ende der Indexdauer (und später nicht mehr) begehrt werden. Unterlasse es eine Partei, unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer einen Anpassung zu verlangen, erwecke sie bei der Gegenpartei den Eindruck, sie halte den gegenwärtigen Mietzins für angemessen. Im Rahmen allfälliger späterer Mietzinsüberprüfungen nach der relativen Methode sei diesfalls auf das Ende der Indexdauer als Vergleichsbasis abzustellen (E. 3.3).
In E. 3.4 legte das Bundesgericht dar, dass der von der Vorinstanz angewandte Art. 13 Abs. 4 VMWG vorliegend nicht anwendbar sei. Gemäss dem Bundesgericht beschlage Art. 13 Abs. 4 VMWG nicht die vorliegend interessierende Situation, in der die Parteien ein Mietverhältnis über die Indexdauer als unbefristetes, jederzeit kündbares Mietverhältnis ohne Indexierung fortsetzen und es dabei unterliessen, auf Ende der Indexdauer eine Mietzinsänderung zu verlangen. Indem die Parteien eine Indexmiete vereinbarten, würden sie für die Indexdauer sämtliche anderen Anpassungs-gründe ausschliessen. Die Rechtsprechung gesteht ihnen gleichwohl das Recht zu, auf Ablauf der Indexdauer für die Zukunft eine Mietzinsanpassung nach der relativen Methode gestützt auf während der Indexdauer eingetretenen Änderungen zu fordern. Dies setze allerdings voraus, dass die Anpassung unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ende der Indexdauer geltend gemacht werde, andernfalls unwiderlegbar zu vermuten sei, dass beide Parteien den bei Ablauf der Indexdauer geltenden Mietzins als angemessen betrachten würden. Das Verhalten der Parteien, die das Mietverhältnis über die Indexdauer hinaus fortsetzten, ohne eine Mietzinskorrektur zu verlangen, habe demnach vertrauensbildende Wirkung. Daran könne Art. 13 Abs. 4 VMWG nichts ändern.
Im vorliegenden Fall verlangten die Mieter als Beschwerdegegner auf Ende der Indexdauer (31. März 2020) keine Mietzinsanpassung, sondern erst per 1. Juli 2020. Das Bundesgericht führte aus, dass für die Mietzinsanpassung vom hypothekarischen Referenzzinsatz auszugehen sei, und zwar im Zeitpunkt, in dem die Beschwerdegegner das Mietverhältnis fristgerecht kündigen und eine Anpassung des Mietzinses hätten verlangen können (Dezember 2019). Damals betrug der Referenzzinsatz 1.5%, im März 2020 ist er auf 1.25% gesunken. Diese Veränderung habe die Beschwerdeführerin den Beschwerdegegnern weitergegeben. Für eine weitere Mietzinsherabsetzung gebe es aber keine Grundlage.
Die Beschwerde wurde entsprechend gutgeheissen und der Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft aufgehoben.