Mit Urteil vom 7. Februar 2024 hat das Mietgericht Zürich (MJ230070-L, ZMP 2024 Nr. 5) zusammenfassend festgehalten, dass die gelegentliche Untervermietung einer Mietwohnung über Buchungsplattformen (wie z.B. booking.com oder Airbnb) im Rahmen des vertraglich vereinbarten Wohnzwecks zulässig ist. Hingegen stellt die gewerbliche Untervermietung ohne die Zustimmung der Vermieterin eine Mietvertragsverletzung dar. Nach einer schriftlichen Abmahnung der Vermieterin gemäss Art. 257f Abs. 3 OR ist diese berechtigt, den Mietvertrag auf Grund der unzulässigen Untervermietung ausserordentlich zu kündigen.
Das Urteil des Mietgerichts ist noch nicht rechtskräftig. Die nachfolgende Zusammenfassung des Urteils beschränkt sich auf die Punkte, welche die Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung betreffen.
Der Sachverhalt kann wie folgt zusammengefasst werden: Der Kläger schloss mit der Beklagten einen Mietvertrag über eine 1-Zimmerwohnung in Zürich für brutto Fr. 1‘585.– per 1. März 2023 befristet bis 29. Februar 2028 ab. Im Mietvertrag wurde die Benutzung der Wohnung auf maximal eine erwachsene Person begrenzt und die Verwendung zu Wohnzwecken festgelegt. Kurze Zeit später schlossen die Parteien einen weiteren Mietvertrag über ein Studio neben der Wohnung für brutto Fr. 1’635.- zu gleichen Konditionen ab.
In den Mietverträgen wurde u.a. jeweils festgehalten, dass eine Untermiete der Mieträume nur gestattet ist, wenn dem Vermieter daraus keine wesentlichen Nachteile entstehen, die Voraussetzungen von Art. 262 OR eingehalten werden und eine vorgängige Zustimmung des Vermieters eingeholt wird. Der Kläger vermietete daraufhin die beiden Wohnungen für je ca. Fr. 215.– pro Nacht über booking.com und Airbnb. Die Wohnungen offerierte er für bis zu vier Personen. Vor Mietgericht war unbestritten, dass dieser veränderte Gebrauchszweck in den schriftlichen Verträgen keinen Niederschlag fand. Zwischen dem 8. Juni 2023 und dem 5. Dezember 2023 beschwerten sich div. Mietparteien bei der Beklagten über wechselnde und störende Untermieter des Klägers. Die Bewirtschaftungsfirma der Beklagten mahnte den Kläger daraufhin mit Schreiben vom 25. April 2023 ab. Der Kläger teilte der Beklagten jedoch mit, die beiden Wohnungen weiterhin im gleichen Umfang unterzuvermieten. Daher kündigte die Beklagte mit Formular vom 17. Mai 2023 die beiden Mietverträge jeweils per 31. August 2023. Nach erfolglosem Schlichtungsversuch, reichte der Kläger Klage beim Mietgericht ein.
Das Mietgericht führt zunächst die Grundlagen der Untervermietung aus: Nach Art. 262 Abs. 1 OR könne der Mieter die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Gemäss Art. 262 Abs. 2 OR könne der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter es ablehnt, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, wenn sich diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietverhältnis als missbräuchlich erweisen oder wenn dem Vermieter aus der Untervermietung wesentliche Nachteile entstehen. Solche Nachteile würden dem Vermieter nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dann entstehen, wenn der Mieter die ganze Sache unbefristet untervermietet ohne die Absicht, sie in absehbarer Zukunft wieder selber zu benützen. Zudem hafte der Mieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selber gestattet ist (Art. 263 Abs. 3 OR). Darunter falle einerseits eine wesentliche Abweichung vom vertraglichen Gebrauchszweck, andererseits aber auch ein deutlich intensiverer als der vereinbarte Gebrauch.
Für die Untervermietung der Mietsache über Buchungsplattformen wie booking.com oder Airbnb würden die soeben erwähnten Regeln der Untervermietung gemäss Art. 262 OR gelten. Dabei spiele es keine Rolle, ob es sich dabei um einen atypischen Untermietvertrag oder einen Beherbergungs- oder Gastaufnahmevertrag handle. Auch darauf seien gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung die Regeln der Untermiete anzuwenden.
Daraus folge, dass der Vermieter eine (Unter-)Vermietung über Buchungsplattformen wie booking.com oder Airbnb verbieten könnte, sofern
(i) der Mieter damit einen missbräuchlichen Ertrag erzielt,
(ii) der Mieter die Bedingungen der Untervermietung nicht offenlegt oder
(iii) er die Grenzen des zulässigen Gebrauchs überschreitet.
Diese letzte Voraussetzung sei namentlich dann gegeben, wenn der Mieter das Mietobjekt einer nicht vereinbarten geschäftlichen Nutzung zuführt, wenn durch die Untervermietung übermässige Immissionen verursacht werden oder wenn die gesamte Mietsache auf unbestimmte Zeit oder gestützt auf nahtlos aneinander anschliessende Verträge ohne Absicht, die Sache je selber zu gebrauchen, untervermietet werde (worunter auch die gewerbliche Untervermietung fällt).
Überschreitet der Mieter die Grenzen der zulässigen Untervermietung, so könne dies eine ordentliche, unter den Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR u.U. aber auch eine ausserordentliche Kündigung zur Folge haben. Für eine ausserordentliche Kündigung genüge eine Pflichtverletzung des Mieters allein jedoch nicht. Vielmehr sei im Regelfall eine Abmahnung erforderlich. Schliesslich müsse die Fortsetzung des Mietverhältnisses als Folge der fortgesetzten Pflichtverletzung für den Vermieter unzumutbar geworden sein.
Indem der Kläger die Wohnungen, dessen Benutzung auf max. 1 Person pro Wohnung in den Mietverträgen begrenzt wurde, an bis zu vier Personen untervermietete, habe er offensichtlich den vertraglichen Rahmen der beiden Wohnungsmietverträge verlassen. Zudem habe der Kläger im Rahmen der Hauptverhandlung und der schriftlichen Eingaben selber zugegeben, das er mit der Untervermietung einen erheblichen Gewinn realisiere. Des Weiteren sei er für die Untervermietung von der Beklagten abgemahnt worden. Dass die Vertragsfortsetzung für den Beklagten (Vermieter) unter diesen Umständen unzumutbar sei, verstehe sich von selbst. Die ausserordentlichen Kündigungen der Beklagten gemäss Art. 257f OR seien daher gültig gewesen.
Die Eidgenössischen Räte haben in der Herbstsession 2023 Verschärfungen der Bestimmungen über die Untermiete zugestimmt. Die Änderungen wurden u.a. mit den um sich greifenden Untervermietungen für die Buchungsplattformen wie z.B. Airbnb begründet (siehe dazu auch unsere Beiträge vom 15. März 2023 und 21. September 2023). Dagegen wurde das Referendum ergriffen. Wie der Entscheid des Mietgerichts Zürich zeigt, kann der Vermieter bereits unter geltendem Mietrecht bei gegebenen Voraussetzungen missbräuchliche (gewerbliche) Untervermietungen über Airbnb oder ähnliche Plattformen verhindern.