Im Entscheid 5A_357/2022 vom 8. November 2023 äussert sich das Bundesgericht in Erwägung 6 erstmals zur Berechnung der Dreijahresfrist zur Eintragung des Pfandrechts der Stockwerkeigentümergemeinschaft für Beitragsforderungen gemäss Art. 712i Abs. 1 ZGB. Der Entscheid ist zur Publikation vorgesehen.
Gemäss Art. 712i Abs. 1 ZGB hat die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechts an dessen Anteil.
Das Bundesgericht führte zunächst aus, dass es für die Berechnung der Dreijahresfrist zwei divergierende Meinungen in der Lehre und der kantonalen Rechtsprechung sowohl hinsichtlich des Anfangs- als auch des Endzeitpunkts der gesetzlichen Frist gäbe. Ein Teil der Doktrin spreche sich dafür aus, dass für den Endzeitpunkt die Eintragung im Grundbuch massgebend sei, während sich der Anfangszeitpunkt nach den letzten drei abgeschlossenen Rechnungsjahren bestimme. Andere Autoren seien der Auffassung, dass Ausgangspunkt für die Rückrechnung das Begehren um Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts sei, während es für den Anfangszeitpunkt einzig auf die Fälligkeit der Beitrags-forderungen ankomme.
Das Bundesgericht veranschaulichte die beiden Berechnungsarten anhand des folgendes Beispiels: Eine Beitragsforderung wurde am 30. September 2020 fällig, während das Rechnungsjahr vom 1. Juli 2020 bis zum 30. Juni 2021 dauerte. Würde der ersten Lehrmeinung gefolgt, so könnte das Gemeinschaftspfandrecht für die fragliche Beitragsforderung frühestens am 1. Juli 2021 (nach Abschluss des Rechnungsjahres) verlangt werden und müsste spätestens am 30. Juni 2024 im Grundbuch eingetragen sein, weil dies der letzte Zeitpunkt ist, in dem die Beitragsforderung noch eines der letzten drei abgeschlossenen Rechnungsjahre betreffe. In Anwendung der zweiten Berechnungsweise müsste das Begehren um Eintragung des Pfandrechts spätestens am 30. September 2023, d.h. drei Jahre nach Fälligkeit der Beitragsforderung gestellt werden.
Das Bundesgericht schloss sich der Ansicht der Vorinstanz (Kantonsgericht des Kantons Schwyz) an, wonach der zweiten Berechnungsweise gefolgt werden soll (siehe E. 6.2.1.12). Es begründete dies insbesondere mit dem Sinn und Zweck des Gemeinschaftspfandrechts. Dieses bestehe darin, das Risko der Uneinbringlichkeit der von den Stockwerkeigentümern geschuldeteten Beitragsforderungen zu minimieren, weil diese unter Umständen die einzigen Aktiven des Gemeinschaftsvermögens bilden. Das Gemeinschaftspfandrecht geniesse weder ein Rangprivileg noch ein Verwertungsvorrecht, sodass das Prinzip der Alterspriorität greife. Deshalb wahre die zweite Berechnungsmethode den genannten Zweck besser als die erste, zumal der Stockwerkeigentumsanteil bei Zuwarten bis nach Ablauf eines Rechnungsjahrs in der Zwischenzeit anderweitig belastet werden könnte.
Der Entscheid 5A_357/2022 beschäftigte sich in den Erwägungen 4 und 5 noch mit weiteren Rügen, auf die im vorliegenden Beitrag nicht näher eingegangen wird.