Wer ein Grundstück erwirbt, geht davon aus, dass bestehende Zufahrtswege weiterhin genutzt werden können. Doch was ist, wenn bei einer Zufahrt über ein anderes Grundstück kein dinglich gesichertes Zufahrtsrecht besteht und der Nachbar die Zufahrt sperrt? Das Urteil des Bundesgerichts 1C_286/2024 vom 8. Dezember 2025 zeigt eindrücklich, dass die Erschliessung eines Grundstücks nicht zur freien Disposition der Eigentümer steht. Das Bundesgericht hatte in diesem Urteil zu entscheiden, ob – und in welchem Umfang – ein Grundeigentümer verpflichtet werden kann, einem Nachbarn ein Notwegrecht über sein Grundstück zu gewähren, und welche Anforderungen dabei an die Verhältnismässigkeit des Eingriffs zu stellen sind.
Zum Sachverhalt
Das Grundstück A in Gais (AR) war seit 1975 über eine Zufahrtsstrasse auf dem Nachbargrundstück B erschlossen. Auf dieser Zufahrtsstrasse befand sich eine Parkplatzanlage, welche dem damaligen Kultusgebäude einer Religionsgemeinschaft auf dem Grundstück B diente. Die Baubehörde hatte seinerzeit bei der Erteilung der Baubewilligung für die bestehende Baute auf dem Grundstück A keine Sicherstellung der Zufahrtsstrasse durch eine Dienstbarkeit verlangt. Nachdem die Beschwerdeführenden im Jahr 2008 das Grundstück B erworben hatten, erstellten sie ein neues Einfamilienhaus und entfernten die Parkplatzanlage sowie den Belag zur Zufahrtsstrasse. Zudem sperrten sie die Zufahrt zum Grundstück A durch einen Holzzaun. Sowohl die Entfernung des Belags zur Zufahrtsstrasse als auch die Sperrung der Zufahrt erfolgte ohne schriftliche behördliche Bewilligung. Die Bemühungen des Nachbarn (als Eigentümer des Grundstücks A), auf zivilrechtlichem Weg zu einem Wegrecht über das Grundstück Kat.-Nr. B zu gelangen, scheiterten.
Als die Eigentümer des Grundstücks B ein Baugesuch für eine Gartenanlage mit Schwimmteich und ein Gewächshaus auf der ursprünglich bestehenden Zufahrt zum Grundstück A eingereicht hatten, erhob der Eigentümer des Grundstücks A Einsprache gegen dieses Bauprojekt. Die Baubewilligungskommission bewilligte das Bauprojekt unter der Auflage, dass der Streifen der bisherigen Zufahrt unverändert zu belassen sei. Der dagegen erhobene Rekurs blieb erfolglos. Sowohl das Baudepartement als auch das Obergericht des Kantons Appenzell Ausserrhoden bestätigten, dass die bestehende Zufahrt unverändert zu erhalten sei. Nach Rückweisung an den Gemeinderat entschied dieser, dem Beschwerdegegner in Anwendung von Art. 67 Abs. 6 StrG gegen volle Entschädigung ein Fahr- und Wegrecht auf der bestehenden Zufahrt einzuräumen. Dieses sei nach Eintritt der Rechtskraft als öffentlich-rechtliches Notwegrecht im Grundbuch anzumerken. Sollte eine Eintragung nicht möglich sein, stehe dem Beschwerdegegner gestützt auf Art. 67 BauG ein Enteignungsrecht zur Beanspruchung eines Fahr- und Wegrechts zu.
Auch gegen diesen Entscheid blieben die Beschwerdeführenden vor sämtlichen kantonalen Instanzen erfolglos und gelangten letztlich mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht. Dabei erwog das Bundesgericht Folgendes:
Keine rechtlich gesicherte Zufahrt (E. 2.3)
Die Beschwerdeführenden machten zunächst geltend, es sei für die Bejahung einer hinreichenden Erschliessung im Sinne von Art. 19 RPG grundsätzlich ausreichend, wenn eine Zufahrtsstrasse genügend nahe an Bauten und Anlagen heranführe. Ein Zugang zum Grundstück A von Süden her sei ohne Weiteres möglich. Auf diese Rüge trat das Bundesgericht mangels Substantiierung nicht ein. Es hielt hierzu fest, dass das kantonale Recht (Art. 95 BauG AR) nicht nur einen (gut begehbaren, direkten) Zugang, sondern auch eine «eine für die vorgesehene Nutzung hinreichende, rechtlich gesicherte Zufahrt» verlange. Es sei weder dargelegt worden noch erkennbar, dass die vorinstanzliche Auffassung, wonach es keine rechtlich gesicherte Zufahrt im Sinne von Art. 95 BauG AR gebe, willkürlich sein solle.
Kein rechtsgültiger Verzicht auf Erschliessung (E. 3.2)
Die Beschwerdeführenden argumentierten weiter, der Rechtsvorgänger des Beschwerdegegners habe damals darauf verzichtet, einen Dienstbarkeitsvertrag abzuschliessen und damit das Zufahrtsrecht abzusichern, weshalb er nun keinen Anspruch auf einen Notweg habe. Das Bundesgericht hielt fest, dass das Obergericht ausgeführt habe, dass und weshalb Private auf eine Erschliessung gar nicht rechtsgültig verzichten könnten. Da sich die Beschwerdeführenden mit dieser Begründung nicht auseinandergesetzt haben, ist das Bundesgericht auf diese Rüge ebenfalls nicht eingetreten.
Pflicht zur Duldung eines öffentlich-rechtlichen Notwegs (E. 4.1 – E. 4.3)
Sodann hielt das Bundesgericht fest, dass die Pflicht zur Duldung eines öffentlich-rechtlichen Notwegs eine Einschränkung der Eigentumsgarantie darstelle, weshalb sie einer gesetzlichen Grundlage bedürfe, durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt sowie verhältnismässig sein müsse (Art. 36 BV). Zur Verhältnismässigkeit machten die Beschwerdeführenden geltend, es bestünden bessere Erschliessungsvarianten über andere Grundstücke Hierzu hielt das Bundesgericht fest, dass die Vorinstanzen aufgezeigt hätten, dass die Alternativvorschläge der Beschwerdeführenden keine hinreichende Erschliessung im Sinne von Art. 95 BauG AR i.V.m. Art. 67 Abs. 1 StrG zu ersetzen vermöchten. Da die Beschwerdeführenden auf diese Ausführungen nicht eingingen, trat das Bundesgericht auf die entsprechende Rüge nicht ein.
Verletzung des rechtlichen Gehörs (E. 4.4) und Rückweisung mit begrenztem Prüfungsumfang (E. 4. 5 f).
Sodann rügten die Beschwerdeführenden, im Falle einer Erschliessung über ihr eigenes Grundstück sei nicht die am wenigsten einschneidende Variante gewählt worden; die Zufahrt auf ihrem eigenen Grundstück sei überdimensioniert und führe zu einem unverhältnismässigen Flächenverlust. Auf diese Rüge sei das Obergericht nicht eingegangen, womit auch eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vorliege. Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass sich die Rüge der Gehörsverletzung als begründet erweise, indem sich das Obergericht mit den Vorbringen der Beschwerdeführenden zur Zufahrt auf ihrem eigenen Grundstück nicht auseinandergesetzt hatte.
Das Bundesgericht hiess die Beschwerde aus diesem Grund teilweise gut und wies die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Der Ausgang ist jedoch nicht völlig offen: Die Beanspruchung des Grundstücks der Beschwerdeführenden als solche wurde als zulässig bestätigt. Streitig bleibt einzig die konkrete Ausgestaltung des Notwegs, insbesondere dessen Breite und Lage.
Fazit
Das Urteil verdeutlicht zentrale Grundsätze im Spannungsfeld zwischen Erschliessungsrecht und Eigentumsgarantie:
- Für Grundeigentümer:innen: Die langjährige Duldung einer Zufahrt begründet zwar keine Dienstbarkeit, kann den berechtigten Nachbarn aber vor dem vollständigen Verlust der Erschliessung schützen. Wer ein Grundstück mit einer bestehenden Zufahrt über ein Nachbargrundstück erwirbt, sollte diese jedoch, um Rechtssicherheit zu schaffen, dinglich sichern. Umgekehrt dürfen Eigentümer eine solche Zufahrt nicht ohne Weiteres beseitigen – auch dann nicht, wenn keine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist.
- Für Baubehörden: Der Entscheid bestätigt die öffentlich-rechtliche Dimension der Erschliessungspflicht: Auf eine Erschliessung kann nicht rechtsgültig verzichtet werden. Gleichzeitig ist bei der Anordnung eines öffentlich-rechtlichen Notwegrechts der Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten. Die konkrete Ausgestaltung des Notwegs muss so erfolgen, dass die Belastung für das dienende Grundstück möglichst gering bleibt.