Bundesgericht bestätigt: Planungszone für «Seeufer Wollishofen» rechtmässig

Im Urteil 1C_209/2025 vom 15. Dezember 2025 beurteilte das Bundesgericht eine Beschwerde gegen eine Planungszone für das Gebiet «Seeufer Wollishofen» (unter anderem für das A.-Areal am Mythenquai). Die Baudirektion des Kantons Zürich hatte die Planungszone für eine Dauer von drei Jahren verfügt. Das Baurekursgericht des Kantons Zürich hiess den Rekurs der A AG,  Eigentümerin der in der Planungszone befindenden Grundstücke, gut und hob die Verfügung der Baudirektion betreffend Planungszone auf. Die dagegen von der Stadt Zürich erhobene Beschwerde wurde  sodann vom Verwaltungsgericht des Kantons Zürich gutgeheissen, der Entscheid des Baurekursgerichts aufgehoben und die Verfügung der Baudirektion wieder hergestellt. Das Bundesgericht wies die hiergegen von der A AG eingereichte Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten in der Folge ab.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Das A.-Areal liegt zwischen dem Zürichsee und der Strasse (Mythenquai) in Zürich Wollishofen, grenzt im Süden an die Rote Fabrik und im Norden an die Savera-Wiese. Mit der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 24. November 1999 wurde das Areal der Wohnzone W3 zugewiesen. Mit Inkrafttreten der Bau-und Zonenordnung vom 30. November 2016 erfolgte eine Zuweisung des Areals zur Wohnzone W4. Weiter gelten seit dem 7. November 2009 die Sonderbauvorschriften, welche einen Mischbereich (Wohnen und Gewerbe) und seeseitig einen Wohnbereich vorsehen. Zwei Motionen des Gemeinderats forderten den Stadtrat auf, eine Umzonung des Areals in eine Freihaltezone sowie eine Industrie- und Gewerbezone vorzusehen. Am 28. Juni 2023 stimmte der Stadtrat (die Exekutive der Stadt Zürich) dem Masterplan zu und am 23. August 2023 beantragte der Stadtrat Zürich bei der kantonalen Baudirektion um Erlass einer Planungszone. Am 28. September 2023 verfügte die Baudirektion eine Planungszone für eine Dauer von drei Jahren. Dagegen beschritt die A AG den Rechtsweg.

Das Bundesgericht erwog im Wesentlichen Folgendes:

• Planungszone: Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde nach Art. 27 RPG für genau bezeichnete Gebiete für längstens fünf Jahre Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszone darf nichts unternommen werden, was die künftige Nutzungsplanung erschweren könnte. Zweck ist die Sicherung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit (negative Vorwirkung). Da aus der Bestimmung von Planungszonen eine Eigentumsbeschränkung resultiert, muss eine solche auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein (vgl. Art. 36 BV).
• Planbeständigkeit: Im Rechtsmittelverfahren wurde vorgebracht, dass die Planungszone den Grundsatz der Planbeständigkeit verletzte. Gemäss Art. 21 RPG sind Nutzungspläne für jedermann verbindlich (Abs. 1); haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst (Abs. 2). Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergibt sich der Grundsatz, dass je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtige Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen. Das RPG sieht einen Planungshorizont von 15 Jahren vor (Art. 15 Abs. 1 RPG). Diese Grundsätze sind aber im vorliegenden Fall zu relativieren: Es geht (noch) nicht um eine Planänderung, sondern erst um den Erlass einer Planungszone. Dabei genügt es, wenn eine Anpassung der Zonenplanung im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheidet.
• Im konkreten Fall wurde festgehalten: Die BZO von 1999 war vor dem Hintergrund des 15-jährigen Planungshorizont am 28. September 2023 (Erlass der Planungszone) revisionsbedürftig gewesen. Die A AG konnte sodann aus der BZO-Revision 2016 kein Vertrauen ableiten, weil diese im betroffenen Gebiet im Kern als technische Anpassung (Vollgeschoss statt «Zürcher Untergeschoss») verstanden wurde und keine umfassende Überprüfung der Seeufer-Nutzungsordnung darstellte. Zudem spielten unter anderem die Neufestsetzung des kantonalen Richtplans im Jahr 2014, die Schaffung eines Quartierentwicklungsbild für Wollishofen von 2013 sowie der gesetzliche Auftrag zum Seeuferbereich in § 67a PBG eine Rolle. Zusammenfassend ergibt sich, dass die A AG nicht auf den Fortbestand der Wohnnutzung aufgrund der BZO 2016 vertrauen durfte, sondern dass die Sonderbauvorschriften von 2009 massgeblich sind, welche schon 14 Jahre vor Erlass der Planungszone in Kraft getreten sind, d.h. den Planungshorizont fast erreicht hatten.
• Öffentliches Interesse und Verhältnismässigkeit: Das Bundesgericht schützte die Einschätzung des Verwaltungsgerichts, dass ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Sicherung der Planung besteht: Entsprechend der eingeschränkten Wirkung der Planungszone genügt es, dass die Vorstellungen der erst in den Grundzügen bekannten künftigen Ordnung nicht offensichtlich rechtswidrig sind oder als unrealisierbar erscheinen. Gestützt auf den Masterplan ist dies erfüllt und es besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse, die darin genannten Optionen zu überprüfen. Die Interessenabwägung fiel sodann auch deshalb zulasten der Beschwerdeführerin aus, weil die Planungszone die bestehende, gewerbliche/industrielle Nutzung nicht tangiert.