Bundesgericht äussert sich zur Zulässigkeit von mietrechtlichen Abbruchkündigungen

In seinem zur Publikation vorgesehenen Urteil 4A_576/2024 hat sich das Bundesgericht mit der Frage der Zulässigkeit der Kündigung eines Mietverhältnisses bei geplantem Abbruch einer Mietliegenschaft befasst. Dabei hat es unter anderem festgehalten, dass die Gültigkeit einer Abbruchkündigung – im Gegensatz zu einer Sanierungs- oder Umbaukündigung – nicht voraussetze, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfüge, da ein Verbleib der Mieterschaft bei einem Abbruch der Mietliegenschaft von vornherein – und unabhängig vom späteren Bauprojekt – nicht in Frage komme. Doch ist aus Sicht des Bundesgerichts dann von einer missbräuchlichen Abbruchkündigung auszugehen, wenn bereits im Kündigungszeitpunkt offensichtlich sei, dass ein Abbruch der Liegenschaft objektiv – namentlich wegen der Unvereinbarkeit mit Bestimmungen des öffentlichen Rechts – unmöglich erscheine, oder dargetan sei, dass die Vermieterschaft den angegebenen Kündigungsgrund bloss vorgeschoben habe.

Dem Urteil lag der folgende Sachverhalt zugrunde:

Eine Privatperson mietete eine 2.5-Zimmer-Wohnung im Kanton Zug. Mit Schreiben vom 7. Oktober 2022 teilte die Vermieterin dem Mieter mit, dass auf den Nachbargrundstücken ein grösseres Bauprojekt realisiert werde. Das Bauprojekt werde das Quartier in einem anderen Erscheinungsbild zeigen, weshalb auch die in die Jahre gekommene Liegenschaft der Vermieterin «anders erscheinen solle» und aus diesem Grund die Kündigung der Mietwohnung erfolgen werde. Gleichentags wurde das Mietverhältnis mit amtlichem Formular auf den 30. Juni 2023 mit der Begründung «Abbruch/Neubau des Gebäudes» gekündigt. Ebenso erfolgte die Kündigung an die beiden anderen Mietparteien in dieser Mietliegenschaft. Die Kündigung wurde vom Mieter bei der zuständigen Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht angefochten. Danach befasste sich sowohl das Kantonsgericht Zug als auch das Obergericht des Kantons Zug mit der Gültigkeit der Kündigung. Beide Gerichte erachteten die Kündigung als missbräuchlich.

Demgegenüber ist das Bundesgericht zum Schluss gekommen, dass sich die vorinstanzliche Annahme, wonach die Kündigung missbräuchlich sei, als bundesrechtswidrig erweise. Dies zusammengefasst mit der folgenden Begründung:

• Die Kündigung wegen umfassender Sanierungs- bzw. Umbauarbeiten, welche die Nutzung des Mietobjektes unmöglich machten, sei nicht missbräuchlich. Dies müsse umso mehr geltend, wenn die Vermieterschaft das Gebäude nicht nur umfassend renovieren oder umbauen, sondern abbrechen wolle. Denn der Abbruch des Mietobjektes mache dessen Nutzung als Wohn- oder Geschäftsliegenschaft unmöglich (E. 3.6.1).
• Dabei setze die Gültigkeit der Abbruchkündigung nicht voraus, dass der Abbruch wegen des schlechten Zustands der Liegenschaft erforderlich und dringend sei, genauso wenig, wie die Gültigkeit einer Sanierungskündigung voraussetze, dass die Sanierungs- oder Umbauarbeiten nötig oder dringend seien. Vielmehr stehe es (im Verhältnis zur Mieterschaft) in der alleinigen Entscheidung der Vermieterschaft, welche Arbeiten in welchem Umfang sie wann vornehmen lassen wolle (E. 3.6.2).
• Da ein Verbleib der Mieterschaft bei einem Abbruch der Liegenschaft von vornherein nicht in Frage komme, entfalle bei der Abbruchkündigung selbstredend das bei der Sanierungskündigung geltende Erfordernis, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt betreffend die geplante Sanierung des Mietobjekts verfügen müsse, aufgrund dessen die Mieterschaft abzuschätzen vermöge, ob ihr Verbleiben die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten erschweren würde bzw. ob eine Räumung des Mietobjektes nötig sei. Ebenso wenig sei bei einer Abbruchkündigung erforderlich, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung ein bereits ausgereiftes Projekt betreffend die nach dem Abbruch geplante Weiterverwendung des Grundstücks (namentlich etwa ein ausgearbeitetes und zeitnahes Neubauprojekt) vorlegen könne (E. 3.6.3).
• Doch gelte auch bei der Abbruchkündigung, dass diese missbräuchlich sei, wenn bereits im Kündigungszeitpunkt offensichtlich sei, dass ein Abbruch der Liegenschaft objektiv unmöglich erscheine, weil der Abbruch namentlich eindeutig mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar sei (etwa aus denkmalschutzrechtlichen Gründen), weshalb die Vermieterin die notwendige Abbruchbewilligung mit Sicherheit nicht erlange werde (E. 3.6.4.1). Missbräuchlickeit einer Abbruchkündigung könne sich ferner ergeben, wenn dargetan sei, dass der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben und zugleich der wahre Grund nicht feststellbar sei. Zur Prüfung der Ernsthaftigkeit des angegebenen Kündigungsgrunds müsse genügen, wenn die Vermieterschaft eine plausible Absicht bzw. eine realisierbare Skizze über die Weiterverwendung des Grundstücks angebe, ohne dass sie bereits ein ausgereiftes Projekt vorlegen müsste. Gänzlich entfalle dürften nähere Angaben über die künftige Nutzung, wenn sich das Mietgebäude in einem derart schlechten Zustand befinde, dass der Abbruchbedarf auf der Hand liege, weshalb der Vermieterschaft ohne Weiteres ein schützenswertes Interesse an der Kündigung zukomme (E. 3.6.4.2).
• Aufgrund dessen sei die Vermieterschaft im vorliegenden Fall nicht angehalten gewesen, ihre Abbruchkündigung durch nähere Angaben zum geplanten Neubau zu konkretisieren. Ebenso wenig habe die Vorinstanz von der Vermieterschaft verlangen dürfen, konkrete Angaben zu den angedachten Abbruchmodalitäten und/oder bereits getätigten Abbruchvorkehrungen zu machen. Es sei im freien Entscheid der Vermieterin gelegen, ob sie die Liegenschaft weiterhin eigenständig bewirtschaften oder die Gelegenheit ergreifen wolle, ihr Grundstück in die grössere projektierte Überbauung der Nachbargrundstücke und des angrenzenden Gebiets einzugeben (E. 4.3.1). Zudem sei nicht dargetan, dass der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben gewesen sei (E. 4.5). Ferner sei auch nicht ersichtlich, dass ein Abbruch der Liegenschaft (wegen Verstosses gegen öffentliches Recht) objektiv unmöglich wäre.

Davon ausgehend hat das Bundesgericht das Urteil des Obergerichts des Kantons Zug in Gutheissung der Beschwerde aufgehoben und festgestellt, dass die Kündigung auf den 30. Juni 2023 gültig sei.