Am 3. März 2025 hat das Bundesgericht im zur Publikation vorgesehenen Entscheid BGer 5A_17/2024 über die Frage entschieden, inwieweit die Stockwerkeigentümergemeinschaft verpflichtet ist, gegen eine Reglementsverletzung vorzugehen. Im vorliegenden Fall verneinte das Bundesgericht eine Handlungspflicht.
Sachverhalt und Erwägungen:
Der Sachverhalt drehte sich um in der Stockwerkeinheit zz neu verbaute Bodenbeläge. Nach den Bestimmungen des anwendbaren Reglements ist es den Stockwerkeigentümern der betreffenden Stockwerkeigentümergemeinschaft grundsätzlich untersagt, die Böden ihrer Räume (Sonderrecht) übermässig zu belasten und die Beschaffenheit der Bodenbeläge samt Unterbau so zu verändern, dass daraus eine Verschlechterung der Schallverhältnisse zulasten anderer Stockwerkeinheiten resultiert.
Gestützt auf die soeben erläuterte Bestimmung im Reglement setzten sich die Stockwerkeigentümer A. und B. gegen die in der überliegenden Stockwerkeinheit zz verbauten Bodenbeläge zur Wehr. Konkret verlangten sie den Rückbau der in den vier Schlafzimmern der Stockwerkeinheit zz verbauten Bodenbeläge.
Bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft handelt es sich um eine Rechtsgemeinschaft, deren Aufgabe die gemeinschaftliche Verwaltung des Stockwerkeigentums darstellt. Im Rahmen ihrer Zuständigkeit für die gemeinschaftliche Verwaltungstätigkeit erfährt die Stockwerkeigentümergemeinschaft zudem eine gewisse Verselbständigung, indem sie in diesem Bereich insbesondere klagen und eben auch beklagt werden kann (s. Art. 712l Abs. 2 ZGB). Diese Grundsätze gelten nicht nur im Verhältnis zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu Dritten (Aussenverhältnis), sondern im Grundsatz auch für das Innenverhältnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft, das heisst für das Verhältnis zwischen den Stockwerkeigentümern. Für das Innenverhältnis gilt allerdings einschränkend, dass einzelne Stockwerkeigentümer nicht befugt sind, stockwerkeigentumsrechtlich gegen einen gegen das Reglement verstossenden Stockwerkeigentümer direkt mittels Klage vorzugehen (E. 2.3.1). Eine generelle Handlungspflicht der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Sicherstellung oder Wiederherstellung eines rechtmässigen Zustands besteht hingegen ebenfalls nicht (E. 2.4, aber auch bereits BGE 145 III 121, E. 4.3.5). Soll ein sich reglementswidrig verhaltender Stockwerkeigentümer sanktioniert werden, ist daher in einem ersten Schritt ein Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu erwirken, mit welchem die Durchsetzung des Reglements durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft gefordert wird (E. 2.3.1).
In solcher Weise sind auch die Stockwerkeigentümer A. und B. betreffend die in der Stockwerkeinheit zz verbauten Bodenbeläge vorgegangen. Sie traktandierten für die ordentliche Stockwerkeigentümerversammlung einen Beschluss, wonach über die Beauftragung und Bevollmächtigung der Verwaltung entschieden werden sollte, sodass diese im Namen und Auftrag der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Einhaltung des Reglements und nötigenfalls die klageweise Durchsetzung des Rückbaus der Bodenbeläge gegenüber den Stockwerkeigentümern der Stockwerkeinheit zz sicherstellen kann. Anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung wurde der Beschluss mit elf zu einer Stimme abgelehnt. Damit wurde im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft beschlossen, auf die Durchsetzung des Reglements zu verzichten.
Die Stockwerkeigentümer A. und B. fochten den Beschluss gerichtlich an. Im Anfechtungsprozess gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangten sie die Aufhebung des anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung gefassten negativen Beschlusses. Die Stockwerkeigentümer A. und B. stellten sich auf den Standpunkt, dass der Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Handlungspflicht obliegt, welche diese verpflichtet, die Einhaltung des Reglements gegenüber den einzelnen Stockwerkeigentümern durchzusetzen.
Nach den Erwägungen des Bundesgerichts wirkte sich der von den Stockwerkeigentümern A. und B. beanstandete Einbau der Bodenbeläge in der Stockwerkeinheit zz ausschliesslich im Verhältnis der Stockwerkeinheit der Stockwerkeigentümer A. und B. sowie der Stockwerkeinheit zz aus. Da sich die Auswirkungen des Einbaus des neuen Bodenbelags somit auf die beiden betroffenen Stockwerkeinheiten beschränkten, entsprechend in erster Linie Partikularinteressen zweier Stockwerkeigentümer und nicht Interessen aller Stockwerkeigentümer tangiert waren, war der ablehnende Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung nach Auffassung des Bundesgerichts sachlich gerechtfertigt. Eine generelle Handlungspflicht der Stockwerkeigentümergemeinschaft in Bezug auf die möglicherweise bestehende Reglementsverletzung tätig zu werden, wurde verneint. Die Beschwerde der Stockwerkeigentümer A. und B. wurde abgewiesen (E. 2.4).
Kommentar:
Wie der vorliegend thematisierte Entscheid des Bundesgerichts zeigt, garantieren reglementarische Regelungen zur Ausübung der Sonderrechte wie auch zur Benützung gemeinschaftlicher Teile noch nicht, dass diese später auch eingehalten werden (müssen). Werden solche durch Stockwerkeigentümer verletzt, bleibt die Sanktionierung des reglementswidrigen Verhaltens bzw. die Durchsetzung der Einhaltung der betreffenden Vorschriften vom Willen der Stockwerkeigentümer (Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft) abhängig. Es lohnt sich daher, in solchen Fällen nicht nur die stockwerkeigentumsrechtlichen Vorgehensmöglichkeiten zu erwägen, sondern auch weitere Ansprüche – namentlich aus Eigentum und Besitz (bspw. gestützt auf die nachbarrechtlichen Bestimmungen in Art. 679 i.V.m. Art. 684 ZGB, s. E. 2.4) – zu prüfen. Sind die Voraussetzungen gegeben, muss nicht über die stockwerkeigentumsrechtlichen Belangen, sondern es kann direkt gestützt auf das Eigentum oder den Besitz an der Stockwerkeinheit gegenüber einem fehlbaren Stockwerkeigentümer vorgegangen werden.