Kurzzusammenfassung:
Im Urteil SB.2023.00064 vom 21. August 2024 hat sich das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit der Frage auseinandergesetzt, welche Anforderungen bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer an die Substanziierung von Eigen- und Quasieigenleistungen zu stellen sind. Sollte ein Eigentümer diese Anforderungen an die Substanziierung erfüllen und sollten die Eigen- bzw. Quasieigenleistungen als wertvermehrend gelten, hätte dies eine Minderung der Grundstückgewinnsteuer zur Folge.
Konkret hielt das Verwaltungsgericht fest, dass «[…] detaillierte Angaben über die im Einzelfall geleisteten Arbeiten, den damit verbundenen Aufwand und den verrechneten Stundensatz» zu machen seien. Es reiche nicht, die ausgeführten Arbeiten lediglich in allgemeiner Form zu umschreiben oder auf einen allgemeinen Baubeschrieb zu verweisen. Auch eingereichte Rechnungen mit pauschalen Angaben wie «Sanierung der Wohnung, Malerarbeiten ganze Wohnung, neue Küche und Einbauschrank […]» würden der Substanziierungspflicht nicht genügen.
Kommentar:
Das Urteil zeigt, dass hohe Anforderungen an die Substanziierung
von Eigen- sowie Quasieigenleistungen gestellt werden. Die im Einzelfall
geleisteten Arbeiten und der damit verbundene Aufwand sind daher sorgfältig zu
dokumentieren und detailliert nachzuweisen.
Sachverhalt und Erwägungen:
Die A AG kaufte am 16. Oktober 2012 von ihrem Alleinaktionär C ein bebautes Grundstück und verkaufte es am 21. Januar 2015 an die F AG weiter. Im Kaufvertrag mit der F AG verpflichtete sich die A AG, das Grundstück gemeinsam mit ihrer Schwestergesellschaft G AG zu sanieren, umzubauen und zu renovieren.
Das Verwaltungsgericht Zürich hält in seinen Erwägungen fest, dass die Grundstückgewinnsteuer von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben, erhoben werde (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer Grundstückgewinn sei gemäss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteige. Während sich der Erlös aus dem Kaufpreis und allen weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetze (§ 222 StG), umfassen die Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren Aufwendungen (§ 221 StG). Der Erlös sei ein wirtschaftlicher Begriff, der nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten auszulegen sei.
Das Verwaltungsgericht führt weiter aus, dass anrechenbare Aufwendungen nach § 221 StG die Grundstückgewinnsteuer mindern würden. Dabei trage die steuerpflichtige Partei die Beweislast. Eigenleistungen könnten mit jenem Betrag berücksichtigt werden, der für die betreffende Arbeit im gewöhnlichen Geschäftsverkehr einem Dritten hätte bezahlt werden müssen. Massgebend sei dabei der Marktwert der Eigenleistungen (Marktwertprinzip). Wenn eine steuerpflichtige Person Arbeiten durch eine von ihr beherrschte Gesellschaft ausführen lässt, handle es sich auch um Eigenleistungen. Dasselbe gelte für Quasieigenleistungen, wenn die Steuerpflichtige die Arbeiten durch eine mit ihr eng verbundene Gesellschaft (vorliegend die G AG) ausführen lasse.
Beim Nachweis der Eigen- oder Quasieigenleistungen seien genaue Angaben zu den ausgeführten Arbeiten, dem Aufwand und dem Stundensatz zu machen. Der Nachweis müsse detailliert und substanziiert erfolgen. Komme die steuerpflichtige Person diesen Anforderungen nicht nach, so hätten die Aufwendungen unberücksichtigt zu bleiben. Ist die Substanziierung oder das Beweismittelangebot ungenügend, so habe die Rechtsmittelbehörde nicht von Amtes wegen weitere Untersuchungen anzustellen, um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen.
Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass der von der A AG vorgelegte Kaufvertrag nur auf einen separaten Baubeschrieb verweise, der jedoch keine detaillierte Beschreibung der Arbeiten enthalte. Auch der Totalunternehmervertrag vom 30. Juli 2013 erfülle diese Anforderungen an die erhöhte Substanziierungspflicht nicht, da die Arbeiten nur allgemein umschrieben seien. Die eingereichten Rechnungen der G AG sind zwar detaillierter, würden sich aber auf pauschale Angaben wie «Sanierung der Wohnung, Malerarbeiten ganze Wohnung, neue Küche und Einbauschrank […]», verbunden mit Pauschalbeträgen, beschränken. Insbesondere auf Grund der eingereichten Rechnungen Dritter, die ähnliche Leistungen wie die der Pflichtigen beträfen, erschloss sich dem Gericht nicht, welche Leistungen tatsächlich für den pauschalen Werkpreis eingekauft worden seien. Die eingereichten Fotos würden die Substanziierungspflicht hinsichtlich des Aufwands und des Stundensatzes nicht ersetzen.
Es war jedoch nicht strittig, dass die G AG in einem gewissen Umfang (Quasi-)Eigenleistungen erbracht hat. Die kommunale Steuerbehörde nahm in ihrem Einspracheentscheid eine Schätzung dieses Umfangs vor. Dieses Vorgehen wurde im Ergebnis vom Verwaltungsgericht geschützt.