Die revidierte Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Zürich wurde heute, 18. März 2026, um 16.00 Uhr öffentlich aufgelegt. Mit der BZO-Revision soll die nutzungsplanerische Grundlage geschaffen werden, um die Ziele einer qualitätvollen baulichen Entwicklung und Verdichtung der Stadt zu erfüllen. Neben den neuen Vorschriften der Bau- und Zonenordnung werden neue Zonen- und Ergänzungspläne öffentlich aufgelegt.
Mit der heutigen Auflage startet das Mitwirkungsverfahren: Bis zum 1. Juni 2026 können sich die Bevölkerung, politische Parteien, Verbände und Interessengruppen zu den Inhalten äussern und Einwendungen zu einzelnen Vorschriften oder dem Gegenstand der BZO-Revision vortragen.
Zudem ist mit der Auflage der BZO-Revision in Bezug auf gewisse Vorschriften eine sog. negative Vorwirkung verbunden. Das bedeutet: Ab diesem Zeitpunkt dürfen Baugesuche nur noch bewilligt werden, wenn sie diesen Vorschriften nicht widersprechen. Wo die neuen Bestimmungen strenger sind als die bisherigen, gelangen sie bereits jetzt zur Anwendung – auch wenn die revidierte BZO noch nicht in Kraft ist. Die negative Vorwirkung betrifft alle Baugesuche, für die zum Zeitpunkt der Auflage noch kein Bauentscheid vorliegt. Eine von der Stadt Zürich publizierte (aber nicht abschliessende Aufzählung umfassende) Übersicht gibt Aufschluss über diejenigen Vorschriften, auf die Baugesuche hinsichtlich nachteiliger Beeinflussung überprüft werden. Diese Übersicht kann hier abgerufen werden.
Zu den wesentlichen Inhalten der BZO-Revision:
Formelle Revision: Anpassung an die heutigen Standards der Rechtsetzung zwecks besserer Lesbarkeit und Verständlichkeit.
Harmonisierung der Baubegriffe: Einführung der kantonalen Baubegriffe und Messweisen (vgl. offizielle Seite zur IVHB).
Ersatz anrechenbares Untergeschoss in Zentrumzonen: Bisher war in den Zentrumzonen ein anrechenbares Untergeschoss zulässig. Neu soll das bisherige anrechenbare Untergeschoss in den Zentrumszonen durch ein Vollgeschoss ausnützungsneutral kompensiert werden.
Aufzonungen: Schaffung von Kapazitäten, indem durch Änderungen im Zonenplan Gebiete aufgezont werden. Das Mass der Verdichtung wird dabei auf die Gegebenheiten in den jeweiligen Gebieten abgestimmt. Zudem werden drei neue Zonentypen eingeführt (W5b, W5c, Z6b).
Entwicklung Altstetten: Im Gebiet Altstetten bestehen im kommunalen Richtplan SLöBA spezifische Zielvorgaben insbesondere zur baulichen Dichte, zur Transformation der Stadtstruktur und für öffentliche Freiräume. Diese Vorgaben werden zum einen mit den Vorschriften sowie dem «Ergänzungsplan Städtebau Altstetten» als separater Erlass zur E-BZO nutzungsplanerisch umgesetzt, zum anderen wird eine Gestaltungsplanpflicht im Zentrum Altstetten («Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht») festgesetzt.
Preisgünstiger Wohnraum: Im Zusammenhang mit den Aufzonungen ist § 49 b PBG (Sicherung von preisgünstigem Wohnraum) zentraler Bestandteil der Revision. Für die vorgenommenen Aufzonungen soll von der Mehrausnützung ein Anteil von 75% an preisgünstigem Wohnraum festgelegt werden. Die Festlegung erfolgt mittels neuer Vorschriften in der Bau- und Zonenordnung sowie mit dem neuen Ergänzungsplan «Preisgünstiger Wohnraum». Hervorzuheben ist, dass neu bei Arealüberbauungen der Arealbonus vollständig dem preisgünstigen Wohnraum nach §49 b PBG dienen muss.
Arealüberbauung: Die Bestimmungen zur Arealüberbauung wurden insgesamt überarbeitet und an die Ziele der neuen BZO angepasst. Neben der zuvor genannten Widmung des Arealbonus zu preisgünstigen Wohnraum kommen folgende Neuerungen hinzu:
- Ausschluss der Arealüberbauung in der Wohnzone W2
- Zulässigkeit von Arealüberbauungen bereits bei einer Arealfläche von 4000 m2 (ohne Bonus)
- Der Arealbonus darf bereits aber einer Arealgrösse von 6000 m2 in Anspruch genommen werden und wird leicht erhöht
- Die energetischen Anforderungen gelten neu für alle Arealüberbauungen
Ortsbild (ISOS und KOBI): Das Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) muss im Rahmen der Nutzungsplanung berücksichtigt werden. Für die Innenstadt liegt mit dem Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung (KOBI) ein weiteres behördenverbindliches Ortsbildinventar vor, welche in der BZO-Revision zu beachten ist.Im Rahmen der BZO-Revision werden diverse nutzungsplanerische Massnahmen getrofffen, um die Ziele des ISOS und des KOBI hinreichend umzusetzen. So werden neue Kern- und Quartiererhaltungszonen festgelegt und die Vorschriften zu diesen beiden Zonentypen leicht angepasst. In einem separaten Beschluss der Baudirektion sollen zudem 23 neue Perimeter einer Kernzone zugewiesen werden.
Sicherung öffentliche Freiräume: Je nach heutiger Ausstattung der Stadtgebiete mit öffentlichen Parkanlagen und Plätzen und den Verdichtungsabsichten müssen öffentliche Freiräume neu geschaffen oder erhalten sowie bezüglich Qualität und Erreichbarkeit verbessert werden. Mit der Revision werden ein Teil der Freiraumeinträge des kommunalen Richtplans SLöBA nutzungsplanerisch gesichert, indem Gebiete im Zonenplan um- bzw. ausgezont werden. Für Gemeinschaftsgärten, die nur einer geringen Infrastruktur bedürfen, wurde eine neue Erholungszone E4 geschaffen.
Grundstücksbegrünung: Als Massnahme zur Hitzeminderung und Grundstücksbegrünung werden folgende neue Vorgaben in der BZO eingeführt:
- Grünflächenziffer in den Wohnzonen, Zentrumszonen sowie Industrie- und Gewerbezonen (Grundlage: § 257 PBG)
- Vorschriften zum ökologischen Ausgleich (Grundlage: Art. 18b Abs. 2 NHG)
- Baumpflanzpflicht in Wohnzonen, Zentrumszonen und Industrie- und Gewerbezonen (Grundlage: § 76 PBG)
- Vorschriften zum Wurzelraum und Versicherung in allen Bauzonen (Grundlage: § 238a PBG)
Siedlungsrand und Uferbereich: Anhand eines neuen Artikels zur gestalterischen Einordnung von Bauten, Anlagen und Umschwung sowie zur Anordnung von ökologischen Ausgleichsflächen soll der Siedlungsrand und Uferbereich neu geregelt werden.
Erleichterungen für Bauen im Bestand: Bestandeserweiterungen (Aufstockungen und Anbauten) sollen gefördert werden. Die baurechtlichen Bedingungen wurden mit der Revision dafür verbessert.
Mindestwohnanteil: Die festgelegten Mindestwohnanteile werden aufgrund verschiedener Revisionsinhalte (Aufzonungen) angepasst . Die Systematik der Festlegung der Mindestwohnanteile im Zonenplan orientiert sich – wie bisher – an der Anzahl zulässiger Vollgeschosse.
Erdgeschossnutzungen: An Passantenlagen mit Zentrumsfunktion sollen quartier- und publikumsorientiertes Gewerbe für die Versorgung und zur Belebung des Stadtraums gesichert und gefördert werden.
Abstand gegenüber Strassen, Plätzen und Wegen: Die Abstände von Gebäuden, unterirdischen Bauten und Unterniveaubauten gegenüber Strassen und Plätzen werden reduziert. Die Durchwegung von Arealen soll erleichtert werden, indem der bisher geltende oberirdische Abstand gegenüber nicht parzellierten, eigenständig geführten Fuss- und Velowegen aufgehoben wird.
Mehrlängenzuschlag: Der Mehrlängenzuschlag, der für Wohnzonen und teilweise auch für Kernzonen gilt, wird aufgehoben.
Vereinfachung bestehender Vorschriften: Bestehende Vorschriften wurden klarer formuliert und teilweise aufgehoben, um die Verständlichkeit der Vorschriften zu verbessern und damit auch das Bewilligungsverfahren zu vereinfachen.
Entschädigungen aus materieller Enteignung: Entschädigungen im Zusammenhang mit materiellen Enteignungen, die durch Aus-, Um- und Abzonungen verursacht werden, sollen künftig, wenn sie mehr als zwei Millionen betragen, nicht mehr als neue Ausgaben durch den Gemeinderat, sondern als gebundene Ausgaben durch den Stadtrat bewilligt werden.
Weitere Informationen zur BZO-Revision finden Sie hier.